[부동산 공부] 아파트 청약 준비(feat 민간청약 공공청약 차이점)

안녕하세요, 우리가 집을 구매하는 방법은 크게 2가지가 있습니다. 이미 지어진 아파트를 중개업소를 통해 구매하는 방법과 청약을 통해 곧 완공될 아파트를 구매하는 방법이있습니다.

 

오늘은 아파트 청약을 위해서 우리가 준비해야되는것과 민간청약과 공공청약의 차이점을 알아 보도록 하겠습니다.

 

1.아파트 청약을 위한 준비물

아파트 분양을 받기위해서는 반드시 필요한것은 "주택청약통장"입니다. 아파트마다 모집공고를 보면 지역에 따라 상이할 수는 있는데 민간분양의 경우 1순위는 가입기간이 12개월 이상 및 국평 기준 300만원의 예치금이 있어야 신청할 수 있는 조건이됩니다.

주택청약통장은 신한 / KB / 하나 / 우리 / 기업은행등에서 가입할 수 있습니다.

[힐스테이트 관악센트씨엘 입주자모집공고 발췌]

2. 공공분양과 민간분양이란?

공공분양

• 국가·지자체·LH(또는 지방공상)가 주택도시기금을 지원받아 건설하여 공급하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말합니다.(보통 택지지구를 LH / SH / GH등에서 개발하여 공급하는 주택을 말합니다.)
• 국가에서 진행하는 사업이며, 주택공급이 가장 큰 목적이므로 민간분양대비 분양가가 비교적 저렴합니다.(대신 고급화랑은 거리가 먼..)
• 대표적으로 마곡엠벨리 / LH서초 아파트 / 서판교 산운마을등이있습니다.

민간분양

• 우리가 흔히 아는 건설사가 주체가되어 진행하는 사업입니다. 국가에서는 모든 택지를 국가 주도 사업으로 진행 할 수 없으니, 국가에서 개발할 땅을 건설사들에게 분양하여 사업하는 방식과 재건축/재개발등 조합에서 진행하는 사업의 수주를 따내서 건설하여 공급하는 방식을 말합니다.
• 민간에서 진행하는 사업이니, 당연히 경제성을 따져야될테고 공공분양대비 분양가가 비쌉니다. 대신 입지가 우수하고 고급화(조경 / 커뮤니티등)를 추구합니다.
• 대표적으로 우리가 아는 자이 / 힐스테이트 / 래미안등이 여기에 꼽힙니다.

3. 공공분양과 민간분양 청약 차이점은?

공공분양 ☞ 자세한 내용은 여기서 확인하자 [공공분양 조건 확인 - New Home]

• 신혼부부 특별공급(20%)
• 생애최초 특별공급(20%)
• 다자녀가구 특별공급(10%)
• 노부모부양 특별공급(5%)
• 기관추천 특별공급(15%)
• 일반공급(30%)

공공분양은 공공의 성격을 띄기 때문에 조건에 따른 특별공급이 70%, 일반공급이 30%이다. 그럼 우리가 궁금한 일반공급 30%의 순위는 어떻게 산정 되는지 확인해보자

 

일단 공공분양은 청약통장에 1회/ 10만원을 초과 납입해도 10만원까지만 인정해줍니다. 예를들면 내가 매월 50만원씩 납입하여 1년에 600만원을 입금하여도 1순위 자격으로 볼때는 120만원까지만 인정을 해줍니다.

 

• 무주택자 세대구성원으로서 모집공고일 기준 입주자 저축 가입한 사람(전용면적 60제곱미터 이하는 자산요건도있다)
• 1순위 조건 : 입주자저축 가입 1년경과하였으며, 12회 이상 납입한 사람은 1순위 기준이 된다.
• 동일한 1순위라면? ① 3년 이상의 무주택세대구성원으로서 저축 총액(1회/ 10만원)이 많은 사람 ② 저축총액이 많은 사람 기준으로 비교하여 우선순위를 줍니다.
• 1회에 10만원까지만 인정해주니 공공청약을 노린다면 오랜기간 꾸준히 납입한 사람이 유리합니다.\

민간분양 ☞ 자세한 내용은 여기서 확인하자 [민간분양 조건 확인 - 청약홈]

• 무주택기간 / 부양가족기준 / 청약통장가입기간을 기준으로 가점 배정하여 1순위를 선정한다.

[최대 가점 84점]

• 부동산 시장 상황에 따라 규제지역에 따른 가점제와 추첨제 비율이 달라지는데 현재는 아래와 같다.

• 위의 비율로 보면 가점제는 사실 엄청 힘들긴하다. 특히 1주택자의 추첨 당첨확율은 로또 수준이다.
• 추첨제의 경우 추첨으로 공급되는 주택수의 75%를 무주택자에게 우선공급하며, 나머지 25%에 대하여 75% 에서 탈락한 무주택자와 1주택자 내에서 추첨으로 뽑는것이다.
• 1주택자의 당첨확율을 보면 가장인기있는 전용면적 59형~84형이 300세대 분양한다고했을때, 210세대는 가점제로 떠나가고 90세대가남는다. 그 중  67세대가 무주택자에게 떠나가고, 나머지 23세대를 다시 무주택 떨어진 사람과 경쟁해야되니...사실상 분양세대를 23세대로 보고 접근하는게 정신건강에 좋다.

주택청약을 준비한다면,

• 주택종합청약저축에 가입을한다.
• 공공 / 민간청약을 위해 꾸준히 납입한다.
• 만약 민간의 추첨을 노린다면, 1년이내 예치금액을 맞춰서 분할 입금하자(어짜피 가입 1년 부터 청약가능, 분할입금해야 나중 공공청약에서도 유리하다)