안녕하세요, 오늘은 부동산 시장 전망을 알아볼 수 있는 지표에 대해서 알아보겠습니다. 부동산 지표를 스스로 분석할 수 있는 능력이 있다면 시장을 분석하는 나만의 기준이 생길 수 있습니다.
집값 바닥, 7대 지표는 알고 있다
주택 거래 늘었지만 ‘구입부담지수’ 높아 안갯속 시장선 철저하게 ‘선매도 후매수’
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1.주택구입부담지수
주택구입부담지수란 주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 수치다. 즉 대한민국 중간소득 계층이 중간 가격의 주택을 구입할 때 얼마나 부담을 느끼는지를 정량화한 것이다. 만약 주택구입부담지수가 100이라면 가구소득의 25%를 대출상환에 사용한다는 뜻이다.
우리나라는 2016년 4분기 주택구입부담지수 100을 재돌파 하여, 22년 3분기(214.6) 전례 없는 고점을 찍고 내려고 오고 있다. 2023년 1분기 기준 175.5이다. 현재 기준 소득의 약 25%의 175.5%를 대출상환에 사용한다는 말이다
쉽게 계산해 보면 내가 1달에 500만원을 번다는 가정하에 약 219만원을 대출상환에 사용해야 된다는 가격이 나온다.
- 월 소득 : 500만원
- 소득의 25% : 125만원
- 소득의 25% * 175% : 약 219만원
주택구입 부담지수는 여기서 확인할 수 있다 ☞[주택금융통계 시스템 사이트]
2. 매매수급지수
매매수급지수란 소유와 공급비중을 나타낸 것으로 100을 기준으로 100을 초과하면 매수를 원하는 사람이 많고, 100 미만이면 매도를 원하는 사람이 많다는 것이다.
아래 그래프를 보면 2019년이 매수를 원하는 사람이 가장 많았고, 2022년 매도를 하고자 하는 사람이 가장 많았다.
매매수급지수는 여기서 확인할 수 있다☞ [부동산통계뷰어]
3. 매매-전가율
매매-전세가율이란 한마디로 전세가격이 매매가격의 몇 % 인지를 보여주는 지표이다. 예를 들어 매매가 10억 집이 시장에서 6억원 전세로 거래되고 있다면, 매매-전세가율이 60%인 것이다. 이 지수가 클수록 일명 갭투자하기가 좋고, 투자하기에 부담이 줄어드는 것이다.
전세가격은 그대로인데 매매가격이 오른다면 두 가격사이가 벌어져 매매-전세비는 작아지며, 전세가격은 오르는데 매매가격이 그대로라면 두 가격사이가 좁아져 매매- 전세비는 커지는 것이다.
4.기준금리
금리와 유동성의 관계는 모두들 알 거라고 생각한다. 기초적으로 금리가 낮으면 돈을 빌려 투자하기 좋으니 유동성이 올라가고, 금리가 높으면 돈을 빌려 수익을 내기 어려우니 유동성이 낮아지는 원리이다.
다만 금리는 예측할 수 없다. 그렇기 때문에 금리가 낮다고 집값이 오르는 것은 아니며 / 금리가 높다고 집값이 떨어지는 것도 아니다. 내 생각에는 변동성이 제일 큰 요인이다. 예를 들어 우리나라 기준금리가 2.0에서 앞으로 3번 빅스텝(금림 0.5% 상승)을 거쳐 상승시킬 거고 그 이후는 시장 상황을 보겠다고 하면, 집값은 떨어질 수 있다. 하지만 기준금리가 3.5에서 더 이상 올리지 않는다고 하면 집값은 현상을 유지하거나 또는 개별 지역에 따라 변동이 있을 수 있다.
전자는 2.5 % → 3.0% → 3.5%, 후자는 3.5% → 3.5% → 3.5%이다. 평균적으로 봐도 후자가 동일기간 금리가 높으면, 금리가 높으면 집값이 떨어진다는 공식이 맞으려면, 후자일 때 더 큰 하락을 보여줘야 하지만 전자일 경우 더 큰 하락을 보여준다.
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5. 청약시장
청약시장은 개별단지로 보는 게 맞다. 각 단지마다 수요가 다르기 때문이다.
청약단지의 분양가 / 주변 단지의 시세 / 청약단지 경쟁률을 비교하면 현재 청약시장이 뜨거운지 / 차가운지를 알 수 있을 것이다.
개인적으로는 분양시장이 뜨거울수록 주택수요대기자가 많다고 생각한다.(특히 요즘과 같은 No 마진 분양가 시대에서는 더더욱)
- 22년 12월 기사☞ [철산자이 더 헤리티지 1순위 미달]
광명 대단지도 힘 못 쓰네...'철산자이 더 헤리티지' 1순위 청약 미달 | 아주경제
경기 광명 ‘철산자이 더 헤리티지’가 평균 0.97대1의 경쟁률로일반분양 1순위 청약을 마쳤다.28일 한국부동산원 청약홈에 따르면 경기 광명시 철산동 235 일원에 공급되는 철산자이 더 헤리티지
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- 23년 8월 기사 ☞ [광명센트럴 아이파크 1순위 경쟁률 18.9 대 1]
'국평 12억원' 광명 센트럴 아이파크, 1순위 청약 경쟁률 18.9대 1로 마감 | 아주경제
국민평형(전용 84㎡) 평균 분양가격이 12억원대로 고분양가라는 평가를 받았던 광명 센트럴 아이파크가 성공적으로 청약을 마쳤다.2일 한국부동산 청약홈에 따르면 HDC현대산업개발이 경기도 광
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6. 거래량
거래량이 많을수록 현재 가격이 매수자 입장에서는 합리적이거나 또는 살만하다고 느껴진다고 볼 수 있습니다.
부동산도 하나의 자산으로 볼 때 거래량이 늘어난다는 것은 미래에 부동산 가격이 다른 자산대비 많이 오를 것이라고 생각하는 사람이 많다는 것이고 이에 따른 한정된 매물에서 수요자가 늘어나니 가격이 올라가는 것이다. 이렇게 가격이 오르다 보면 어느 순간 가격이 합리적이라고 생각되지 않는 순간이 오게 되면 다시금 거래량이 줄게 되면서 가격조정이 오게 된다.
My Think
- 사실 이러한 지표는 후행지표이다. 결국 매매가격 또는 전세가격이 정해져서 그걸 재가공해서 만들기 때문이다. 고로 8월의 지표는 7월 또는 6월의 가격에 대한 반응이라고 봐도 좋을 것이다.
- 다만 우리는 이러한 지표를 통해 앞으로의 시장을 예측해보려 할 것이다.
- 2020~2021년 주택구입부담지수가 150을 넘기면서 매수수요 감소 및 거래량이 급감한다.
- 2023 상반기를 보면 주택구입부담지수가 내려가면서 수요자가 늘고 이에 따른 미세하게 거래량이 오르고 있다.
- 다만 거래량이 급등한 2019~2020년을 보면 초저금리로 대출받는데(주담대 or 전세자금) 부담이 덜했던 건 사실이다.
- 주택구입부담지수가 150선을 유지하고, 금리에 큰 변동이 없다면 개별장세를 이어가지 않을까 싶다(횡보)
한줄평 : 과거는 미래를 보여주는 길