[아파트 청약] '23년 10월 청약 - 더샵강동센트럴시티

[서울 아파트 청약] - 더샵강동센트럴시티

안녕하세요, 오늘은 10월에 분양하는 더샵강동센트럴시티에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 단지소개

- 더샵이라는 이름에서 알 수 있듯이 포스코이앤씨에서 천호4촉진구역을 재개발하여 시공한 아파트입니다.

- 총 670세대 아파트에 일반분양은 168세대 공급됩니다.

- 주거지역이 아닌 상업지역이기 때문에 용적률 792% / 건폐율 47%로 어마어마합니다.

[더샵센트럴시티강동, 출처 : 더샵센트럴시티강동 홈페이지]

▶ 59형(25평) : 66세대

▶ 84형(34평) : 102세대

- 그래도 분양시장에서 가장 인기 있는 타입이 분양됩니다.

- 주차대수는 1.1대로, 세대수도 적기 때문에 약간은 부족해 보입니다.

2. 청약일정

• 청약일정이 트리우스광명 청약날짜와 완벽하게 같습니다. 이 말인즉슨 둘 중에 하나만 청약이 가능하다는 것이겠죠, 두 아파트의 생활권이 서울의 서쪽과 동쪽으로 나뉘기 때문에 본인의 생활반경에 맞춰 청약을 진행하면 될 것 같습니다. [관련글] '23년 10월 청약 - 트리우스 광명(feat 광명뉴타운 2구역)

- 특  별 : '23.10.16

- 1순위 : '23.10.17

- 2순위 : '23.10.18

- 발  표 : '23.10.24

 

TIP : 청약당첨일이 같은 단지가 중복당첨된다면 모두 무효처리됩니다.

3. 분양가격

공공임대 / 판매시설이 저층에 위치하고 있어, 분양되는 세대의 최소층수가 7~10층이다.

입주는 2025년 12월 예정으로 2년 정도 시간이 있어 자금을 준비하기에 여유로운 편이다.

• 1회 : '24.01.15
• 2회 : '24.04.15
• 3회 : '24.07.15
• 4회 : '24.10.15
• 5회 : '25.02.17
• 6회 : '25.06.16

4. 분석

교통

• 사실상 더샵강동센트럴시티의 최대강점은 교통이다.(이거 빼면 시체..)
• 천호역(5호/8호선) 도보 5분, 강동역(5호선) 도보 8분에 초역세권 및 더블역세권입니다.

[이정도면 천호역 나오자마자 있는 수준]

학군

• 전반적으로 학교까지의 거리가 꽤 된다. 일단 가장 가까운 초등학교가 천일초등학교인데 거리가 정비되어있지 않은 편이라 저 학교의 경우는 도보 등하교가 쉽지 않을 수도 있어 보입니다.
• 중학교 이상의 경우 1km 이내에 천일중 / 동신중이 있어 문제없어 보입니다.

• 다만 주위상권 형성이 식당 및 술집등으로 이루어져 있으며, 학원가를 이용하려면 명일동(고덕역) 또는 오금동(방이역) 쪽으로 이동해야 합니다.
• 또한 주변에 위치한 천일중이나 동신중은 학업성취도 측면에서 강동구와 서울시 평균에 미치지 못하고 있어 사실상 학군지로는 평가하기에 좋은 곳은 아닙니다.

[좌 : 학원가, 우 : 학업성취도 / 출처 : 호갱노노, 아실]

직장

• 강동구 내 천호역(5호선 / 8호선) 초역세권으로 강남권 접근성이 매우 좋습니다.
• 여의도, 광화문과는 물리적 거리가 있으나, 5호선으로 환승 없이 한번에 다닐 수 있다는 장점이 있습니다.

[좌 : 삼성역, 중 : 여의도역, 우 : 광화문역]

개발

• 지속적인 주위 재개발로 주거환경은 좋아질 예정으로 보입니다.
• 다만 천호 3-3, 3-2 구역 같은 경우는 최근 정비구역이 지정되었기 때문에 앞으로 사업추진을 본다면 빨라야 10년 후 입주 가능하기에 단기간 주거환경이 개선되기는 어려워 보입니다.( 2035년쯤으로 생각하는 게 맘 편할 수도..)

비교

• 더샵강동센트럴시티는 용적률 792% / 건폐율 47%로 사실상 주상복합 아파트로 보는게 맞으며, 주위 주상복합아파트와 비교해 보겠습니다.(요즘 주상복합아파트는 상업시설과 분리되어 있어 기존 아파트와 비슷한 관리비가 나옵니다.)
• 주위 입주 예정 또는 신축 주상복합인 강동밀레니얼 중흥 S-클래스와 래미안 강동펠리스와 비교해보겠습니다. 

• 3개 아파트를 비교하면 큰 차이가 없습니다. 더샵강동센트럴시티와 강동래미안 펠리스는 초역세권인 점이 비슷하지만, 초등학교와는 거리가 있고, 중흥 S-클래스인 경우에는 상대적으로 초등학교와 거리가 가깝지만 역이랑은 살짝 멉니다.
• 일단 안전 마진은 없는 걸로 봐야 되며, 중도금 이자 + 일부옵션을 선택하면 주위 비교 매물 대비 더 비싸질 수 있습니다.
• 제 눈에는 어차피 학교와 멀다면 강동역과 연결되는 강동래미안 펠리스, 또는 학교와 조금 더 가깝고 세대수가 많은 강동 밀레니얼 중흥 S-클래스가 더 좋아 보입니다.

5. My Think

장점

• 서울 내 신축
• 더블 역세권(천호역은 초역세권)
• 주변 편의시설 Good - 백화점, 이마트, 로데오거리 모두 도보 5분이내 
• 다른 청약대비 저층 배정 위험도 낮음

단점

• 아쉬운 주차대수
• 안전마진은 없다
• 초등학교가 멀고, 학군이 아쉽다.
• 상업지구 내 위치하고있어 어수선함

서울 시내 초역세권에 각종 편의시설이 장점이긴 하지만 안전마진없는 분양가 / 중간단지 세대 / 학군이 아쉽습니다.

국평 최고분양가 14.3억에 각종 옵션 중도금 대출등을 꼈을때 주위 전세가 8억쯤하니, 2년 내 7억현금이있어야된다는 계산이 나오는데 7억으로 Gap 투자하기에는 더 좋은 단지들이 많이보입니다.

 

이런 사람들이 청약하면 좋을것 같습니다.

• 강남 접근성이 중요한 사람(안 중요한사람은 없겠지만...)
• 편의시설이 중요한 맞벌이 신혼부부 또는 은퇴부부
• 입주까지 2년, 전매제한은 1년이므로 당첨 후 1년 이내 가격이 올라 갈것이라고 예측하시는 분들

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