[부동산 공부] 선분양과 후분양 비교 / 장·단점

안녕하세요, 요즘 아파트 입주 후 하자가 과거대비 정말 많이 늘었습니다. 이유야 원자재 값 상승에 따른 원가 절감 / 숙련된 근로자 부족 등등.. 그래서 시장에서는 다 지은 아파트를 살 수 후분양이 인기를 끌고 있는 것 같은데, 선분양과 후분양의 차이와 장·단점등을 비교해 보도록 하겠습니다.

 

1. 선분양 

선분양이란 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하는 방식입니다. 쉽게 말해서 착공과 동시에 분양을 하여 중도금을 계속 납부하도록 하는 것이죠. 건설사는 수분양자의 돈으로 아파트를 짓는 방식으로 사업 초기 큰 자금을 필요로 하지 않습니다.

소비자 입장에서는

• 착공과 동시에 분양을 하기 때문에 분양 후 입주까지 시간이 많이 걸립니다.
• 분양받은 후 입주까지 시간이 많기 때문에 자금 조달하는 게 시간이 빡빡하지 않습니다. 대신 중도금 대출을 받는다면 입주까지 기간이 긴 만큼 이자비용에 대한 부담도 증가됩니다.(부동산 시장이 불황일 때는 건설사에서 중도금에 대한 무이자를 진행할 때도 있습니다.)
• 부실시공에 따른 피해가 생길 수 있습니다.(조감도와 다른 아파트 단지등..)
• 요즘시기(원자재 / 인건비 폭등의 시대)에는 후분양보다 저렴하게 입주 가능합니다.
• 나중에 아파트 가격이 올라갈 거라 생각한다면 미래 가격대비 저렴하게 구입가능합니다.

건설사 입장에서는

• 사업초기에 큰 자금을 필요로 하지 않습니다.
• 착공만 해도 계약금으로 10%를 받기 때문에 돈놀이(?) 할 수도 있습니다.
• 분양가 대비 공사비 상승 등을 예상하기 어렵습니다. 그렇다고 무작정 분양가를 높이면 분양실패가 될 수 있으니 미래 원자재 / 인건비 상승분을 고려해야 됩니다. ☞ 다만 공사 진행률 대비 수분양자들에게 선급금(계약금)을 받기 때문에 돈놀이(?)를 통해 원자재 / 인건비 상승에 대한 리스크 해소 가능

2. 후분양

주택건설이 어느 정도 진행된 후 수요자가 직접 주택을 확인하고 분양받는 제도이다. 다만 어느 정도(60~80%) 시공이 된 아파트를 보고 사라는 건데..

동간격 / 일조량등은 확인할 수 있겠으며, 최소한 조감도와 다른 아파트가 지어지는 것은 방지할 수 있을 것 같습니다. 다만 60~80% 시공한 아파트의 내부를 들어가 볼 수도 없거니와, 100% 공정이 끝난 아파트가 아닌 이상 소소한 내부 하자(타일파손, 마감불량)는 확인할 수 없는 건 마찬가지입니다.

 

소비자 입장에서는

• 60~80% 공정이 진행되었기 때문에 건설사의 중도파산할 염려가 없습니다.
• 분양받은 후 입주까지 기다리는 시간이 짧습니다. 이는 자금을 마련해야 되는 시간이 빡빡하다는 말이 될 수도 있으나, 중도금 이자를 받을 때에는 이자 비용이 줄어들 수 있습니다.
• 동 간격 / 일조량등이 사전에 확인가능하고 분양 시 안내하는 조감도대로 분양되니 나중에 분통 터질 일 없습니다.
• 현재 시장가격과 비슷하게 분양되어서 일명 안전마진이 없습니다.
• 미래에 집값이 하락할 거라고 생각한다면 후분양 집값 하락에 대한 리스트 걱정을 안 해도 됩니다.(분양부터 입주까지 1년 정도)

건설사 입장에서는

• 사업초기에 큰 자금이 필요합니다. 공사 중후반부까지 자체적으로 자금을 마련하거나 금융권으로부터 자금을 조달받아야 됩니다.
• 다만 분양 시, 실제 비용산정에 유리합니다. 선분양처럼 3~4년 후의 비용까지 분양가에 녹일 걱정을 안 해도 되니까요

3. 선분양 vs 후반양 

입주 후에 하자로 인한 분쟁 건수로 수분양자와 건설사들은 항상 첨예한 대립을 합니다. 마감불량은 그렇다 치더라고 최근에 이슈가 되는 철근 누락부터 결로, 석재파손, 누수등 하자의 심각도가 점점 진화하고 있습니다.

수분양자입장에서는 하자에 대한 리스크를 최소화하고 싶어 후분양을 선호하지만 후분양을 하면 이러한 리스크를 완전히 해소할 수 있을까요?

우리가 생각하는 후분양은 다 지어진 아파트에 내가 직접 들어가서 매의 눈으로 하자를 체크가능하고 분양을 신청할지 말지를 결정하는 것을 생각할 텐데요

실제로 후분양이란 공정률 60~80% 시점에 이루어진답니다. 일반인 입장에서 골조는 어느 정도 지어졌으나 내부마감이 되지 않은 아파트의 마감재를 살펴보기란 쉽지 않습니다. 또 감리가 제대로 이루어졌는지 체크하기도 어렵습니다.

솔직히 말하면 우리가 상상하는 후분양과 현재 시장에서 이루어지는 후반양 사이에는 차이가 존재한답니다.

 

소비자(분양 예정자) 입장에서 정리하면

	선분양	후분양
장점	- 비교적 저렴한 분양가 - 자금 조달 기간이 충분함 - 부동산이 호황일 시, 입주 시 분양가 대비 시세차익 누릴 수 있음	- 일정부분 점검가능 - 당첨 후 입주까지 기간이 짧음 - 중도금 이자가 적음 - 부동산 하락기에 대한 리스크 감소
단점	- 중도금 대출 이자가 비쌈 - 당첨 후 입주까지 오래 기다려야함 - 조감도와 일부 다를수 있음	- 비싼 분양가 - 자금 조달 기간이 짧음 - 디테일한 점검은 불가

 

마지막으로 재개발·재건축 같은 경우는 조합(시행사)의 입장도 있답니다.

조합원들은 최대한 이익을 얻고, 추가 분담금을 최대한 피하려 할 것입니다. 그러기 위해선 분양이 완판 되는 수준에서 최대의 분양가를 받고 싶어 하겠죠

 

시행사 입장에서는 후분양을 한다면 원자재·인건비 상승에 따른 시공사(건설사)의 공사비 상승분을 일반분양가에 녹일 수 있기 때문에 추가 분담금에 대한 압박이 줄어들어 선호할 수 있지만, 후분양 시 미분양이 발생하면 추가 분담금의 압박이 더 커질 수가 있습니다.

 

추가로 부동산 경기가 좋을 것으로 예상되어 분양가를 최대한 높이기 위해 후분양을 선택했다 하여도, 정부에서 분양가상한제 지역으로 제한을 하게 되면 이익이 줄어들 수 있어 후분양이 마냥 유리한 것도 아니랍니다.