[부동산 공부] 용적률과 건폐율이란?

안녕하세요, 오늘은 부동산을 알아보다 보면 가장 많이 보게 되는 단어인 용적률과 건폐율에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 대중적으로 많이 사용하는 네이버 부동산에서 기본정보만 봐도 세대수, 주차수 및 준공연도와 동일하게 나오는 용적률과 건폐율이 무엇일까요?

 

1. 용적률

용적률이란 전체 대지면적에 대한 건물 연면적(지하층 제외)의 비율을 말합니다. 이게 무슨 말인가 하면 동일한 땅에 얼마나 많은 면적을 사용하고 있냐라는 의미로 보면 될 것 같습니다.

 

용적률이 높으면 동일한 대지면적에 더 많은 연면적(층)이 있다는 뜻으로 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는가를 알려주는 수치입니다.

[좌 : 용적률 100% , 우 : 용적률 200%]

구축 아파트의 경우 현재처럼 높게 지을 수 있는 기술이 없었거나, 규제 제한으로 용적률이 낮습니다.

1-2. 용도에 따른 용적률

우리나라의 토지는 다들 계획이 있답니다.(넌 다 계획이 있구나) 여기는 주거지역, 여기는 상업지역등으로 말입니다. 만약 정해진 용도 외 사유로 사용하고 싶다면 용도변경을 신청해야 되죠

토지를 효율적으로 사용하기 위해 토지용도에 따라 용적률이 아래와 같이 나눠져 있답니다.

보통 아파트가 지어지는 곳은 일반주거지역인 경우가 많은데, 상업지역 내 재개발 또는 도시환경개발로 주상복합 아파트등이 지어지는 경우는 상업지역의 용적률을 따른답니다.

• 평촌더샵센트럴시티 / 용적률 249% ☞ 일반주거지역
• 래미안강동팰리스 / 용적률 830% ☞ 상업지역

 

1-3 용적률이 중요한 이유는?

만약 제2종 일반거주지역에서 1000세대인 A(용적률 150%), B(용적률 170%) 아파트가 재건축을 추진한 다고 했을 때, 용적률을 최대한 사용하면 A 아파트는 약 1660세대, B아파트는 약 1470세대의 아파트로 새롭게 태어난답니다.

 

A아파트의 경우에는 B 아파트보다 200세대를 더 많이 분양할 수 있으니, 조합원 입장에서는 더 많은 수익을 얻을 수 있게 되어 조합원들이 내야 되는 추가분담금이 줄어들 수 있습니다.

 

재건축 아파트는 용적률이 낮을수록 사업성이 올라가기 때문에 재건축아파트에 투자할 때는 아파트가 있는 지역의 용도 와 현재 용적률이 매우 중요합니다. 

 

만약 아파트의 용적률이 해당 토지용도의 최대치 근접해있다면 정비사업(재건축, 리모델링)을 추진하기 매우 어렵겠죠(사업성X)

2. 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.

건폐율 역시 지하공간은 포함하지 않지만, 지붕 없이 돌출된 발코니 / 위층가 아래층의 면적차이로 발생하는 베란다 등은 건폐율에 포함된답니다.

건폐율이 크다면 같은 면적에 더 많은 건축물 지을 수 있는 개념이며, 건폐율에 따라 건물을 얼마나 더 많이(또는 넓게) 지을 수 있냐가 되는 것입니다.

[좌 : 건폐율 20%, 우 : 건폐율 60%]

2-2 용도에 따른 건폐율

건폐율 역시 용적률과 마찬가지로 토지용도에 따라 규제가 정해져 있습니다.

건폐율은 왜 규제하는 것일까요? 만약 건축할 수 있도록 허가된 모든 땅에 건물을 지을 수 있다면 도시 경관적 측면, 개인적으로는 프라이버시와 일조량 문제가 생길 수도 있기 때문에 규제하고 있는 것입니다. 

2-3 건폐율은 왜 중요할까?

사업적인 측면에서 같은 대지면적에서 허용된 건폐율이 높다면 건물을 더 넓게 지을 수 있으니 장점이지만, 건물 밀집도가 높아져 녹지 면적이 줄고 개방감이 줄어들어 거주하는 입장에서 상품가치가 떨어질 수 있습니다.

 

건폐율이 낮다면 건물사이에 개방감 / 일조량 측면에서는 우수할 수 있으나, 빈 땅이 너무 많아 사업성이 떨어질 수 있답니다.

 

그렇기 때문에 상품의 가치성을 보전하면서 사업성을 늘릴 수 있도록 적당한 건폐율로 건물을 짓는 게 중요하답니다.

 

재건축 입장에서 보자면 건폐율이 낮다는 것은 그만큼 빈 땅이 많다는 뜻입니다. 새로운 동을 만들 수 있는 공간이 나오니 그만큼 사업성이 좋은 것입니다.(리모델링할 때 수평증축할 때도 유리하겠죠?)