[부동산 공부] 세대분리 및 증여 시 절세방법(feat 자녀증여)

안녕하세요, 오늘은 세대분리 및 세대분리된 자녀에게 증여 시 절세하는 방법에 알아보도록 하겠습니다.

1. 세대분리

세대단위는 보통 한집에 같이 사는 구성원을 말합니다. 부모님과 함께 거주하고 있다면 아빠 엄마 그리고 자녀가 세대구성원이겠죠, 보통의 경우 부모님 중 한 분이 세대주가 되고 나머지 구성원이 세대원이 된답니다.

이러한 구성원 중에 한 명이 독립하여 새로운 세대주가 되는 것을 세대 분리라고 합니다.

그렇다면 내가 본가가 지방인데 대학을 다니기 위해서 서울에 자취하는 것도 세대분리일까요? 일단 세대분리는 만 30세 이하에 소득이 없다면 불가능합니다. 

그렇다면 자세하게 세대분리, 즉 세대주가 되는 조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

• 소득이 없어도 만 30세 이상이면 결혼 여부와 관계없이 가능
• 30세 이하인 경우 거주지 주택을 유지할 수 있는 능력이 있거나 혼인하면 가능
• 19세 이상이며, 중위소득 40% 이상 정기소득이 있는 사람
• 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
• 소년·소녀가장의 경우 나이와 소득 요건이 충족하지 못해도 불가피한 사유가 있을 때 가능

거주지 기준으로 보았을 때 1가구 2세대주 분리 조건은 아래와 같습니다.

• 보통 공동주택(아파트 또는 빌라)의 다세대 주택의 경우는 세대분리가 어렵습니다.
• 다만 1가구에서 별도의 출입구가, 별도의 화장실이 존재하는 세대 분리형 아파트의 경우에는 1가구에 2세대주가 가능합니다.
• 다가구 주택, 예를 들어 한집이나 2층이상으로 1층의 출입구가 따로 존재하여 임대를 줄 수 있는 형태의 주택의 경우는 1가구 2세대주로 분리가 가능합니다.

2. 증여세

증여세란 타인(증여자)으로부터 재산을 증여받은 경우에 그 재산을 증여받은 자(수증자)가 부담하는 세금을 말합니다. 성인자녀에게는 5천만원, 미성년 자녀에게는 2천만원까지 비과세로 증여를 할 수 있답니다. 

비과세 범위를 초과하는 증여에 대해서는 아래와 같은 과세 범위가 정해지게 됩니다.

[출처 : 국세청]

3. 세대분리와 절세하는 법

세대분리된 자녀에게 아파트를 저가양도하는 통해 절세하는 방법입니다. 국세청에서는 가족 간 저가양도에 대해 아래와 같이 비과세를 적용해 주고 있습니다.

 

일단 가족끼리 부동산거래를 하게 되면 부모는 양도세를, 자녀(증여받는)는 증여세와 취득세를 납부해야 합니다. 

 

저가양도의 범위는 아래와 같습니다.

• (10억 미만 주택) 30% 또는 3억중 적은 금액 이내 비과세 적용
• (10억 이상 주택) 3억까지만 비과세 적용

양도가액이 시가 대비 3억 이상 또는 5% 이상 차이가 난다면 양도가액을 시가로 적용하여 양도세와 취득세가 정해진답니다. 다만 양도세와 취득세를 아끼는 것보단 증여세를 아끼는 게 더 효율적이겠죠

3-1 부모가 자녀에게 10억미만 주택을 증여할 시

부모가 자녀에게 시가 9억짜리 주택을 6억에 양도할 경우

• 9억 - 6억 = 3억을 증여하는 효과가 있습니다.
• 3억 또는 시가의 30%(9억 * 30% = 2억 7천) 중 적은 금액이내 비과세 적용하므로 2억 7천에 대하여 비과세 적용
• 증여 금액(3억) - 비과세(2억7천) = 3천만원 ☞ 3천만원에 대한 증여세 적용, 세율 적용 시 3천만원 * 10% = 3백만원
• 9억에 대한 양도세, 취득세 + 3천만원에 대한 증여세가 부과됩니다.

부모가 자녀에게 시가 9억짜리 주택을 6억 3천에 양도할 경우

• 증여 금액(2억 7천) - 비과세(2억7천) = 0원 ☞ 6억 3천 이하로 증여할 경우에는 증여세가 발생하지않습니다.

3-2 부모가 자녀에게 10억 이상 주택을 증여할 시

부모가 자녀에게 12억짜리 주택을 9억에 양도할 경우

• 12억-9억 = 3억을 증여하는 효과가 있습니다.
• 10억 초과 주택으로 증여세 계산 시 제외되는 금액이 3억
• 증여 금액(3억) - 비과세(3억)= 0원

부모가 자녀에게 12억짜리 주택을 6억에 양도할 경우

• 증여금액(6억)-비과세(3억) = 3억 ☞ 3억에 대한 증여세 적용, 세율 적용 시 6천만원 * 20% = 1천2백만원
• 12억에 대한 양도세, 취득세 + 3억에 대한 증여세(1천2백만원)

증여 금액에 따라 증여세율이 달라지기 때문에 동일한 비율이 적용되는 범위에서 최대한 많이 증여하는 게 유리합니다.

 

주의할 점은 시가의 기준은 잔금처리일 또는 등기일이 기준이 되므로 내가 증여 계획을 세울 당시 9억이었으나, 잔금처리 또는 등기하는 시점에 시가가 10억이라면 세율이 다르게 적용되니 주의가 필요합니다.(비과세 요건을 최대한 넉넉하게 계산하거나, 잔금 마감 또는 등기를 앞당기는 전략이 필요합니다.)

3-3 양도세 주의

저가양도를 통해 증여세는 아낄 수가 있는 것은 위에 예시를 통해 알 수 있습니다. 다만 양도세의 경우 시가를 기준으로 계산되기 때문에 주의를 해야 됩니다.(증여하는데 당연히 시가 대비 5% 이상 싸게 저가 매도하기 때문)

 

내가 5억에 구매한 주택이 현재 9억이 되어 자녀에게 6억으로 저가 양도하는 경우를 보면 양도차익 4억에 대한 양도세를 내야 합니다.

• 양도금액 : 9억(시가)
• 취득가액 : 5억
• 양도차익 : 양도금액 - 취득가액 = 4억

Case 1) 2 주택자가 위의 경우로 양도 시 세금

• 양도세(약 10년 보유, 대략 1억 내외) + 취득세(대략 3천만원) + 증여세(3백만원) = 약 1억 3천 3백만원
• 순수 증여세 : 8억 5천(9억 - 5천만원/증여세 비과세분) * 구간별 과세비율(30%) - 누진공제액(6천만원) * 97%(신고기간 내 납부 시 3% 감면) = 1억8천9백
• 약 6천만원 정도 절감

Case 2) 양도세 비과대상자(일시적 2주택 또는 1주택자)가 위의 경우로 양도시 세금

• 양도세(0원) + 취득세(대략 3천만원) + 증여세(3백만원) = 3천3백만원
• 순수증여세 : 1억8천9백
• 약 1억 5척 6밴만원 절감

3-4 Key Point

부모가 1주택자 장기 보유 또는 일시적 2주택자로 비과세 대상일 경우 양도세와 증여세를 모두 아낄 수 있어 유리합니다. 또는 비과세 대상이 아닌 2주택자일 경우에는 양도차익이 적은 주택을 증여하는 게 양도세를 아낄 수 있는 좋은 방법일 듯합니다.

 

다만 일시적 2주택자의 포지션에서 양도세와 증여세를 절감하고 싶다면, 반드시 사전 세대분리가 필요합니다. 자녀가 동일한 세대원인 상태에서 양도한다면 양도 후에도 여전히 일시적 2주택이기 때문에 비과세 적용을 받지 않습니다. 

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만약 자녀에게 주택 증여를 준비하고 있다면 아래 2가지를 명심하시어 똑똑한 절세방법을 활용하시기 바랍니다.

• 세대분리 조건을 확인 및 진행
• 양도세 비과세 기준 충족 또는 양도차익 적은 매물 선택