[부동산 공부] 주택담보대출(LTV / DSR /DTI)

50년만기 주택담보 대출로 시끌시끌하다. 보통 주택을 구매할때 매매하는 주택을 담보로 대출을 일으켜 집을 구매를하게 되는데, 그때 가장많이 듣는말이 LTV / DSR /DTI다. 

10억짜리 집을 구매하는데 누구는 5억을 누구는 6억을 빌려준다. 각자의 상환능력에 따라 대출금액이 달라지는데 그때마다 보이는 저 암호같은 LTV / DSR / DTI가 무엇인지 알아보도록 하자.

 

1. LTV(Loan To Value ratio)

주택담보비율계산을 말한다. 쉽게 말해 내 집 구매가격의 %라는 것이다. 예를 들어 10억 주택의 LTV 60%는 6억인것이다.

동일한 아파트여도 매매가격이 천차만별이기때문에 은행권에서는 주택매매의 기준은 KB부동산 시세를 기준으로 한다.

그럼 현재 적용되는 규제를 보면 아래와 같다.

 

※ 10억 주택을 구매할 시

• 다주택자 = LTV 30% = 3억 대출 가능
• 규제지역 + 무주택자(또는 갈아타기) = LTV50% = 5억 대출가능
• 비규제지역 + 무주택자= LTV60% = 6억 대출가능 
• 지역무관 + 생애최초 + 9억이하(KB시세) = LTV 90% = 9억 대출가능

2. DSR(Debt Service Ratio)

부채원리금 상환 비율, 즉 나의 수입의 X%가 빚(원금 + 이자)을 갚는데 사용할 수 있냐는 문제이다. 예를 들어 나의 연 소득이 6000만원이라면, DSR 40% = 2400만원이되고, 이걸 12달로 나누고 1달에 200만원이된다.

즉 내가 대출받을 수 있는 한계(주담대 / 신용대출 포함)는 내가 월에 원리금 + 이자를 합쳐 200만원을 넘을 수 없다는 이야기이다. 금리가 낮으면 이자가 낮아지니 더 큰 비용을 빌리 수 있고, 금리가 높으면 이자가 높아지니 큰 비용을 대출 받을 수 없다.

DSR은 DSR 계산기를 이용하여 쉽게 계산할 수 있다.☞ DSR 계산기 바로가기

 

※ 6000만원 소득 직장인 / 10억 주택을 구매할 시 / DSR은 최대 40% 동일

• 기타 대출 없이 주담대 받을 경우 = 4억 대출 가능(DSR 39.59%)

• 마이너스통장 또는 신용대출 3000만원 있고, 주담대 받을 경우 = 2억8천500백만원 대출 가능(DSR 39.78%)

3. DTI(Debt To Income)

총부채상환비율, 음..DSR하고 비슷하다. DTI 역시 나의 소득이 6000만원이고, DTI가 40%라면 연간 2400만원까지 / 즉 1달에 200만원 상환능력 범위 안에서 돈을 빌려준다는 것이다.

여기까지만 보면 사실 DSR하고 같아보이나, 요렇게 차이가 있다.

• DSR에서 갚아야되는 상환능력 : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 원리금 상환액
• DTI에서 갚아야되는 상환능력 : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자 상환액

고려 DTI를 만족한다하여도 보통은 DSR에서 걸러지기 때문에 DSR에 신경을 많이 쓴다.

 

※ 6000만원 소득 직장인 / 신용대출 3000만원 + 주담대 2억8천500백만원을 받는 경우

[좌 : DSR 39.78%, 우 : DTI 29.78%]

4. LTV / DSR / DTI의 우선순위는?

LTV / DSR / DTI의 규제를 모두 만족해야된다. 

예를들어 무주택자 / 연소득 6000만원(기타 대출 X) 사람이 비규제지역 10억 주택을 구입한다고하면

• LTV60% = 10억 * 60% = LTV 기준 6억까지 대출 가능
• DSR40% = 2번 DSR 참고 = DSR 기준 4억까지 대출 가능
• DTI는 보통 DSR과 같거나 크므로 제외

결론적으로 이 직장인은 LTV 기준 6억까지 대출이 가능하지만, 버는 소득으로 상환할 수 있는 비율 충족을 위해 4억까지 대출이 가능하다.

 

LTV / DSR /DTI 정책은 부동산 시장 상황 / 정부의 기조에 따라 달라지며, 대출 금리도 시장상황에 따라 달라지므로 주택 구입 시 정부정책 및 금리등을 고려하여 자금계획을 세워보자