[손품-임장]산성역 자이푸르지오(feat. 구 성남 재개발)

안녕하세요, 오늘은 10월 입주를 앞두고 사전점검이 분주한 산성역 자이푸르지오에 대해서 알아보겠습니다.

1. 성남 재개발 소개

 성남은 사실 분당구와 비 분당구로 나뉠 정도로 같은 성남시 아래 전혀 다른 생활·문화권을 가지고 있었습니다.(심지어 분당 사는 지인은 본인 사는 곳을 분당시 분당구라고...)

 

비 분당권 = (구) 성남이라고 불리는 중원구·수정구가 2020년대부터 재개발/재건축을 보이면서 지역 환경이 변화하면서 많은 사람들의 관심을 가지고 있습니다.

 

물리적 입지로는 위로는 송파와 위례, 아래로는 판교가 있어 입지로는 나무랄 곳이 없지면, 구 성남 하면 모란시장을 대표적으로 떠오르는 낙후된 구시가지와 경사도 높은 언덕으로 이미지가 좋은 편은 아니었습니다.

 

하지만 성남 구시가가지가 3~4만 가구의 뉴타운으로 거듭난다면? 지금과는 천지개벽 수준일 것이 눈에 보입니다.(지금은 안 보여도 상상의 나래를 펼쳐야 합니다)

[각 재개발 지역이 2000~5000세대의 메머드급 대단지다]

2. 산성역 자이푸르지오 특징

산성역 자이푸르지오는 GS자이와 대우건설에서 신흥2구역을 재개발한하여 분양한 곳으로 다음 달('23.10월) 입주를 앞둔 4,774세대의 대규모 단지입니다. 현재 구 성남의 대장을 맡고 있는 산성역 포레스티아 옆으로 입주를 합니다.

 

역세권 측면에서

 

아파트 이름에는 붙은 산성역(8호선)까지는 약 750m - 15분 거리인데, 역 → 아파트는 경사가 있어 체감상 조금 더 힘들 것으로 예상되지만, 반대로 아파트 → 역은 체감상 조금 더 수월 할 것 같습니다.(대단지라 동에 따라 편차가 클 것 같다)

 

다만, 8호선이 애매한 노선 / 8호선 지하까지의 깊이 / 도보로 15분 + 경사진 지형을 생각한다면 실제 750m가 주는 물리적 거리보다는 역세권의 메리트는 많이 떨어질 것 같습니다.(그래도 없는 것보단 20000배 좋음!)

 

학군지 측면에서

 

초품아(희망대 초등학교)로 초등학생 자녀까지는 키울만합니다.

다만, 주위 중학교의 학업 성취도는 모두 경기평균 이하이며, 학원가라고 말할 수 있는 곳도 없습니다.

개발이 이제 시작되는 노후 주택단지 밀집 지역이기 때문에 지금 학군을 논하기는 어렵습니다. 하지만 미래에 3~4만 가구가 모두 입주한다면? 분명 지금보다는 좋아질 것이라고 생각합니다.

그렇기 때문에 신혼부부 또는 초등학생 입학을 하지 않은 자녀를 두고 있으신 분들은 생활하다 보면 분명히 발전되어가는 모습을 볼 수 있을 거라고 확신합니다.

 

주변환경 측면에서

 

희망대공원을 품고 있어 도심 속 숲세권을 누릴 수 있고, 공원 내 도서관도 위치하고 있어 어린이들에게는 최적의 조건인듯합니다.. 상권이야 4700여 세대 대규모단지인데, 입주를 마치면 점차 늘어날 것으로 생각되며 전혀 걱정하는 부분은 아니라고 보입니다.

[도심속 녹지가 푸르르다]

2-1 Check Point

항목	내용	비고
기본 정보	- 4774세대(기타임대 812세대) - 세대당 주차 수 1.21 - 용적률 263% / 건폐율 17%
가격	- 34평 : 최근 실거래 10.5/ 호가 9~10억	- 아직 입주단지가 아니라 하한가/상한가 보는것은 의미가 없다고 생각함 - 총 31개동으로 동마다 생활권이 달라질 수 있어 편차가 클거라고 생각
교통	-산성역,신흥역(8호선)	-단지가 워낙 크기 때문에 동마다 가까운 역과 거리가 다름(임대동이 더 가깝다는..)  101 ~ 111 : 신흥역(600m/10분)  201 ~ 210 : 산성역(735m/14분)  301 ~ 305 : 산성역(610m/10분)   401 ~ 403 : 산성역(614m/10분) ☞ 임대동
학군	- 초품아(희망대초등학교) - 중학교 근거리  성남여중 / 성남서중	- 초품아이며, 중학교도 근거리다 - 주위에 학원은 이용할 곳은 보이지않는다. - 성남 뉴시티가 완성되면 학군은 차차 좋아질 것으로 생각한다.
주변 환경	- 숲세권 / 상가 / 도서관	- 희망대 공원이 붙어 있어 사실상 도심속 숲세권 - 도서관도 이정도 근거리에 붙어있는 단지는 많지 않다. - 대규모 세대(약 4700 세대)이기에 상권은 입주하면서 금방 좋아질듯
일자리	- 판교 / 강남권과 가깝다.	- 판교 : 자차 20분 / 대중교통 45분 - 강남 : 자차 25분 / 대중교통 40분

2-2 My Think

- 강남/판교의 배후단지로 입지가 우수

- 아직 개발 중이라 양날의 검

• (미래) 주변 환경의 개선 vs (현재) 주변환경 공사판에 따른 어수선함

- 현재를 보면 좋지 않은 학군/ 애매한 8호선 역세권 / 주변 어수선함으로 매력이 크지는 않지만

- 미래를 보고 긍정회로 돌린다면 성남 뉴시티의 숲세권 / 애매하지만 도보로 이용할 수 있는 8호선 / 뉴시티 완성 시 수요에 따른 학군지 형성 등 개선의 여지가 큼

- 물론 성남 뉴시티가 완성되면 각 단지마다 장점이 있을 것(역세권 / 신축 / 초품아 등등)

- 개인적으로는 성남 뉴시티가 완성되었을 때 대장주라고 생각하지는 않음. 다만 숲세권 / 초품아 / 도서관 초근접등 미래에도 어린 자녀를 키우기에는 성남 뉴시티 중에서도 손에 꼽히게 좋지 않을까 생각됨

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한줄평 : 현재를 버텨서 밝은 미래를 얻어내자