[아파트 청약] 광명센트럴아이파크 분석(입지 / 경쟁률 / 분양가)

안녕하세요, 오늘은 광명센트럴아이파크 분양에 대해서 알아보겠습니다.

 

지난 7/31~8/2일에 분양을 진행했고, 대략 경쟁률 19: 1을 기록하였습니다. 8/25일 정당계약을 마치고 나온 27 가구에 대한 무순위(일명 줍줍) 경쟁률도 128:1을 기록하며 사실을 완판을 기록하였습니다.

 

그럼 해당 단지와 결과에 대한 분석을 해보겠습니다.

 

1. 광명센트럴 아이파크 입지

- 광명의 주거지역은 크게 광명동 / 철산동 / 일직동으로 나뉘며, 그 중 광명동의 노후 주택들이 광명뉴타운으로 탈바꿈된다.

- 광명 센트럴 아이파크는 광명 뉴타운 대장(4 /11 /12구역) 중 하나인 4 구역이다.

[광명 뉴타운 구역별 지도]

- 광명 뉴타운 내 평지 + 역세권 + 대단지라는 점에서 인기가 많다.

2. 주위 단지와 비교해 보자

구분	광명센트럴아이파크	철산 자이더헤리티지	철산역롯데캐슬&SK VIEW
준공	25년 11월	25년 5월	22년 3월
세대수	1957세대( 425세대 분양)	3804세대	1313세대
학군	초품아(광명초등학교)	초품아(도덕초)	도덕초 배정(760m / 도보 11분)
교통	7호선 역세권(광명사거리역, 500m / 7분)	7호선 역세권(철산역, 620m / 9분)	7호선 역세권(철산역, 385m / 도보 5분)
분양가	84형 : 12~13억  - 분양물량 중 최고층은 10층	84형 : 9억1천~10억 5천 - 분양물량 중 최고층 31층 이상	84형 : 12억 5천(20층대)
생활권	광명동	철산동	철산동
기타	분양가 상한제 미적용	분양가 상한제 적용

My Think

- 역시나 주변단지와 비교했을 때 마진이 없다 / 심지어 압도적인 장점도 없다

• 주변단지 비교 비등비등하다는 거지 / 해당 단지 장점이 없다는 게 아님
• 도전하기도 도전 안 하기도 애매한 분양가였다 ☞ 조합원의 승리

- 역세권 / 거의 서울생활권 / 대단지 / 평지 / 신축 / 주변환경 개선등 장점은 많지만.. 내 기준 광명동보다는 철산동이 입지적으로 우수하다고 생각함

- 광명 뉴타운의 사실 제일 걱정되는 부분은 차량 교통임

• 메인도로의 혼잡함이 지금도 극심함
• 광명뉴타운 들어오고 정비된다고 하지만... 메인도로에 구도심 상가 및 광명시장이 붙어있어 사실 어렵긴 함

[빨간색 메인도로]

• 메인도로도 요렇게 생겨먹어서 평소에도 대혼돈의 카오스임(주변 환경 정리되면서 도로 혼잡도가 줄어들지 or 주변 대단지 입주로 도로 혼잡도 늘어날지는...)

[편도 3차선이 요렇게 생겨먹음]

- 광명 뉴타운의 내 기준 선호도는 12 > 4 = 11 요렇게였음(12, 11 구역은 어떤 분양가로 나올지..)

- 건설비용이건 뭐건 청약 결과는 심리가 7 이상인듯한 요즘 분위기다 

• 부동산 심리 좋거나 중립 ☞ 고분양가 완판
• 부동산 심리 안 좋으면 ☞ 건설사에서 미분양 해소 위해 분양가 낮춤 + 그래도 관심 안 가짐

구분	광명센트럴아이파크	광명자이더헤리티지
분양시기	23년 8월	22년 12월
분양가(84형 기준)	12~13억	9억~10억 5천
경쟁률(1순위 기준)	20.3 : 1	0.97 : 1

- 22년 12월 청약시장에서 잡은 사람이 승자다..(철산자이더헤리티지 / 올림픽파크포레온 / 장위자이레디언트)

- 내가 스스로 판단할 수 있는 기준을 만들어야 된다 / 로또 당첨 아니고서야 22년 12월 vs 23년 8월 자산변화 크게 없다. 

 

한줄평 : 무소의 뿔처럼 당당하게 나아가자